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房企九月销售超预期 “银十”降价促销仍是主旋律

本文來源于21世纪經濟报道 2019-10-08 08:35:29
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整體來看,由于前三季度規模房企的目標完成情況不及去年同期,四季度加速推貨入市,積極推盤去化仍是主流,而四季度也是房企沖刺全年業績的關鍵期,預計“銀十”期間,房企降價促銷仍是主旋律。

過了幾年好日子的開發商,發現今年的日子太欠好過了,尤其是“找錢難”。

9月底10月初,一些房企蓦然發現,利率超過10%以上的境外債融資已不再是行業個例,最高的已達18%。

年初短暂的“小阳春”后,房地産融资窗口期也缓缓关闭,房地産金融政策从5月份开始连续收紧,融资成本也节节升高。

克而瑞數據显示,前9月房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年全年上升0.50个百分点。其中,境外债券融资成本达8.08%,较于2018年全年增长0.86个百分点。

融資受限,爲保證現金流安全,加快銷售回款成“救命稻草”,剛剛過去的9月,大多數房企通過“降價跑量”,整體銷售表現超預期,意外地殺了個“回馬槍”,其中龍頭房企尤甚,恒大、碧桂園、融創9月銷售均超600億,恒大更超過了800億,創下曆史新高。

不過,相比往年,今年的9、10月樓市仍不能稱“盛景”,接下來的四季度,房企還得加把勁,否则銷售目標完成率都有問題。

融資成本再升

9月一个明显差异于往年的行业现象是,房地産公司的融资成本,全都上升了。

克而瑞數據显示,9月份95家典型房企的融资总额为1124.48亿元,环比上升45.3%,同比上升17.2%,但无论是大型房企还是小型房企,均出现融资成本连续上涨的现象。融资成本最高的为TOP51+的企业,到达7.28%,较2018年增长0.85个百分点。

安信證券的數據也显示,TOP10、TOP10-20、TOP20-50综合融资成本中位为6.23%、6.48%、6.87%,相比2018年分别上升12BP、68BP、96BP。

從房企性質來看,中型房企、非國企融資成本上升明顯。央企、地方國企的融資成本中位數分別爲4.91%、5.52%,相比2018年分別上升12BP、12BP,而非國企綜合融資成本中位數6.91%,相比2018年分別上升51BP。

融资成本的上升与政策严控房地産金融有关。5月份开始,央行、银保监会纷纷出台文件,限制房地産信托、海外债等,进入下半年,各项政策对房地産融资的限制进一步升级。

8月底,监管对房地産开发贷款也进行了限制。多家银行收到窗口指导,要求房地産开发贷额度利用在2019年3月底时的规模。多位房地産金融界人士指出,这样可能导致大型房企的融资也会出现收紧的情况,要更多选择其他高成本的融资渠道。

还有其他的一些融资手段,现在也同样受到了制约。联讯證券分析师李奇霖体现,好比供应链的ABS是房地産开发资金的重要增补,但现在供应链ABS也被限制了,去年大概新增了1300多亿,今年新增大概1100亿。

此前的8月,多數上市房企在發布中報時就已透露對融資環境的擔憂,提早做好“過冬”的准備。

旭辉集团高管体现,中国房地産开发商的融资市场明显收紧,境内外融资渠道限制增加,债务融资挑战重重;融创中国治理层认为,此次融资端收紧是一个颠覆,史无前例的严格,估计监管层的利用会更严更快,下一步市场可能就是没有债可以买;越秀地産有关人士也直言,下半年房企融资环境将稳中趋紧。

“我們公司現在幾乎所有的融資渠道都用上了,總體成本比去年上升了1-2個點。”廣州一家中型房企資金部人士透露。

雪上加霜的是,前幾年房企融資環境寬松,借了大量款項,如今大多負債累累,迎來償債高峰。

平安證券研报显示,2019年为房企偿债高峰期,樓市逐步回归平稳情形下,估计房企融资态度将连续积极。報告指出,近期行业资金面连续收紧,后续樓市回归平稳过程中若超预期降温,部门偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。

房企促銷戰升級

在7、8月份的時候,由于市場低迷、政策收緊、房貸利率上升等因素,業界普遍認爲今年樓市的“金九銀十”難現,但剛剛過去的9月銷售表現,超乎市場預期。

据海通證券(14.300, -0.56, -3.77%)研报,9月百强房企销售回温,同、环比均显著增长。

具體地,TOP100房企實現操盤口徑銷售金額9232億元,環比增長23.6%,同比增長5.3%;實現權益銷售金額爲7810.8億元,環比大幅上升24.0%,同比大幅上升10.9%。

近六成房企9月單月銷售實現同比正增長,前50強房企同比正增長29家,相比8月增加了5家。

龍頭房企亦提速,TOP3房企權益金額集中度達10.2%,同比提升0.4個百分點。中國恒大9月份實現合約銷售金額約831.1億元,同比增長31.9%,環比增長73.8%;碧桂園9月份實現合同銷售金額約515.8億元,同比增40.39%。

多家券商認爲,銷售提速主要原因是房企迫于融資端收緊的壓力,只能依靠自身促進銷售回款來維持資金周轉,從而加速推盤和銷售;同時10月8日以後房貸利率開始實行LPR定價機制,購房者對于未來房貸利率繼續下降的預期減弱,也會對銷售起到一定促進作用。

不外,销售數據体现回升的仅是部门房企。据海通證券數據,1-9月操盘口径销售金额来看,TOP21-30房企下滑幅度最大,同比下滑到达10.2%;TOP51-100次之,同比下滑幅度到达4.0%;仅有TOP11-20房企实现同比上升,上升幅度到达10.8%。

同時,樓市整體並不樂觀。根據克而瑞統計,全國29個重點都会9月份新房成交面積同環比分別下降2%和6%。其中,一線都会新房成交面積同環比分別下降19%和4%。

安居客公布的《9月份国民安居指数報告》也显示,目前樓市的热点在内地三四线都会,而一线都会“价稳量缩”,居民找房热度下跌了3.6%。

截至9月底,已設置年銷售目標的房企中,完成率超過75%的房企占比僅37%,完成率在65%-75%之間的房企占比僅40%,完成率低于65%的房企數量占比遠高于上年同期。

8月以来,包罗恒大、碧桂园、融创等在内,多地开发商楼盘出现力度不等的优惠活动,天风證券认为,在行业融资渠道全面收紧、集中度提升的配景下,四季度房企有动力加快去化回款。

整體來看,由于前三季度規模房企的目標完成情況不及去年同期,四季度加速推貨入市,積極推盤去化仍是主流,而四季度也是房企沖刺全年業績的關鍵期,預計“銀十”期間,房企降價促銷仍是主旋律。

招商銀行預計,隨著購房者對于房價上漲的預期逐漸回落,持幣觀望的情緒可能會有所蔓延,同時根據最新的房貸利率北京和深圳的加點後較之前有輕微上升,全年銷售面積累計降幅在1%左右。

(編輯:李思融)
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