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三季度土地交易量价齐跌 房企逆周期拿地准则失效

本文來源于21世纪經濟报道 2019-10-09 09:17:09
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(原标题:三季度土地交易量价齐跌 房企钱紧“逆周期拿地”准则失效)

曾被房地産业奉为圭臬的“逆周期拿地”准则,在本轮市场下行期中似乎失效。

上海易居研究院的統計顯示,今年第三季度,土地市場出現量價齊跌的局面,二線都会和三四線都会的交易面積跌幅均在10%以上。其中,8月和9月,熱點房企的拿地規模更是顯著下滑。好比,萬科在8月和9月的合計拿地支出,尚不足7月單月的水平。

與“高點賣房”的计谋相對應,“逆周期拿地”也稱“低點拿地”,是指房企在市場下行期獲取土地。通常來講,該计谋符合“低進高抛”的商業原則,有助于降低拿地成本,維持企業利潤。

2019年樓市進入下行期已成爲行業共識。今年上半年,隨著融資閘門的開啓,房企的確掀起一陣拿地熱潮。但到下半年,樓市調控持續加碼,住宅市場反彈乏力,企業的情緒急轉直下。7月和8月以來,多家房企体现出“收縮投資”的意願,並最終付諸行動。

如今,土地市場正繼續走低,並逐漸展現出價格上的誘惑力。未來,“逆周期”的计谋還能繼續實施嗎?

供需意願雙雙下降

上海易居研究院的統計顯示,今年第三季度,全國336個都会的經營性用地成交面積接近5.5億平方米,環比下降11%,同比下降10%。

分都会能級來看,今年一線都会土地供地力度明顯加大,第三季度成交量高達844萬平方米,同、環比漲幅分別爲35%和13%,二線、三四線都会成交建面環比分別下降13%和11%。尤其是三四線都会,在自然資源部门類調控政策的指導下,供地量一直在縮減。

價格方面,今年第三季度,336城的整體成交均價爲2494元/平方米,環比下降12%。各能級都会的土地交易價格普遍下滑。

該機構指出,一、二線都会由于高價優質地塊減少而導致成交均價回落,三四線都会更多的是受樓市萎靡不振的影響,削弱了房企拍地的積極性。“第三季度三四線都会地價僅爲1655元/平方米,環比二季度下降了14%。”其体现。

三季度的市场体现印证了數據的变化。苏州、南京、武汉、天津等热点二线都会,均出现土地流拍的现象,且流拍土地数量明显高于二季度,另有不少优质地块底价成交,或低溢价成交。上海易居研究院指出,近几个月土地供应量整体下滑,且一些地方政府设定了较高的土地底价。

在需求端,房企拿地意願的下降更是顯而易見。

7月末,富力地産公布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,强调2019年下半年“原则上暂停拿地工作”,如遇有优质土地项目等特别情况,可单独呈报集团董事长审批。

据21世纪經濟报道了解,进入下半年,大部门房企的计谋是,强化销售,同时收缩投资规模。如今看来,企业的确已经付出行动。

中原地産指出,今年8月和9月,房企的拿地支出明显减少。这两个月间,仅有14家企业的拿地支出凌驾50亿。此前的数月,大型房企单月拿地过百亿的现象并不少见。

據該機構的統計,今年7月單月,萬科的拿地支出達到283億,到8月和9月,萬科的合計權益拿地總價不足200億。綠城在7月的拿地支出達到99億,但此後兩個月的合計拿地支出僅爲44億。第三季度,富力在公開市場並無拿地動作,融創仍有零星拿地行爲,但比此前明顯縮水。

消極拿地

根据慣常的運營邏輯,房企傾向于在市場低點時進行“逆周期拿地”。但在當前的市場下行期,除了個別案例外,多數企業的拿地行爲顯然不夠積極。

从8月开始,某20强房企苏南區域负责人张远(化名)就不停在朋友圈推送项目的营销信息,其中包罗中秋和国庆期间的价格优惠措施。但上半年曾被频繁公布的拿地海报,则甚少出现。

张远向21世纪經濟报道体现,近期公司的拿地规模确实在下降,但对销售有明显强化。就他所负责的苏南區域而言,不仅预算所剩不多,而且被强化了拿地准则,“‘老大’明确说了,宁可今年不再拿地,也不能拿错哪怕一块”。

企业的慎重有其道理。从今年5月底至今,监管层就不停收紧房企的融资渠道,同时严控社会资金进入房地産业。7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地産作为短期刺激經濟的手段”。

受此影響,房企的信托、私募、ABS等渠道已被圍堵,銀行授信的審批流程也在延長,且企業融資成本明顯提升。上海易居研究院指出,9月房企的平均融資成本爲6.47%,環比上升0.76個百分點。但分化情況嚴重,部门企業的平均融資成本已經超過10%。

不僅如此,到今年年中,行業的整體負債率也在提升,其中TOP10房企的提升較爲明顯。

“现在土地市场确实处于相对低点,部门地块的价格比力有诱惑力。而且根据惯例,年底可能还会有一批不错的地推出来。”张远向21世纪經濟报道说,但总部会不会额外给预算,目前还欠好说。

中原地産首席分析师张大伟认为,“低点拿地、高点卖房”只是一个理想状态。因为在市场低点时,企业手里未必有足够的拿地资金,而且对于“低点”,差异企业有差异的推断尺度,“踩错点”的情况并不少见。

“市场处于下行期或低点时,企业最先考虑的往往是如何稳住阵脚,而不是伺机扩张。”北京某大型房企相关负责人向21世纪經濟报道体现,真正能做到“逆周期拿地”的企业,都具有非凡的资金实力。另一种情况则是,企业具有冒险精神,敢于负担负债的压力,而不停脱手拿地。这种情况多见于对规模有追求的企业。

他認爲,“逆勢而上”的企業仍然存在,今年年末,如果部门都会推出優質地塊,土地市場有升溫的可能。但距離市場信心的真正恢複,恐怕還有段距離。

該人士還体现,企業主動拿地意願不強,還有一個原因,“如果是在一季度拿的地,今年還能通過搶開工,實現年內銷售,並形成一個正現金回流。”但下半年拿的地,已經錯過了這個操作周期。

(編輯:文靜)
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