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房貸利率换锚 開發商四季度打折促销“抢跑”

本文來源于21世纪經濟报道 2019-10-09 09:40:05
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(原标题:房貸利率换锚 開發商四季度打折促销“抢跑”)

告別基准利率,與LPR挂鈎的房貸利率時代正式來臨了。

10月8日,以LPR为基础的房貸利率新政实施。由于此前在“房住不炒”的基调和房地産金融的收紧之下,各地的房貸利率已出现小幅上调,挂钩LPR并没有改变这一趋势。

21世纪經濟报道记者的调查显示,新政实施后,除上海外,主要的一二线都会房貸利率轻微上调,三四线都会则有所下降,整体来看近期体现平稳。

未来,随着房地産调控“因城施策”的落地和深入,挂钩LPR的房貸利率差异将会扩大;同时,作为開發商资金的重要来源,首付款和个贷也将受到影响,叠加其他房地産调控政策,樓市销售不容乐观。自今年8月份以来,已有不少開發商、不少都会出现了降价促销,估计这一态势四季度还将继续。

收緊的房貸

根据新規,房貸利率應以最近一個月相應期限的LPR爲定價基准加點形成,9月20日公布的5年期以上LPR爲4.85%。

10月8日,記者調查顯示,相比上半年甚至7、8月份,一二線都会房貸利率近期大部门有輕微上調。

以北京爲例,農行與LPR挂鈎後,首套房利率5.4%,二套房利率5.9%,分別比之前執行的利率高1-2個基點;郵儲銀行望京支行房貸利率挂鈎LPR後,首套利率5.39%,二套利率5.88%。

在廣州,中國銀行和農業銀行首套房利率上浮54個基點,爲5.39%,二套房爲5.63%;平安銀行的首套房執行利率在LPR基礎上上浮60個基點,達到5.45%,二套房達到5.65%。

深圳地區,招商銀行自9月5日起深圳地區部门房貸業務利率已經挂鈎LPR,執行利率爲首套5.15%、二套5.45%,而此前首套利率爲5.145%、二套5.39%,均輕微上浮。

而杭州、南京、合肥、蘇州等二線都会,首套都要加55-80個基點,二套普遍加105個基點或以上。

商業銀行態度積極,普遍開始挂鈎調整房貸利率。分布在各地的多家銀行体现,放款周期與房貸利率,與9月份相比並沒有明顯變化。

在一二線利率輕微上調的同時,上海的房貸市場卻出現了“利率低谷”,首套貸款利率爲不低于相應期限LPR減20基點,二套貸款利率爲LPR+60基點。

對此,諸多上海銀行業人士体现,減點只是暫時的,未來會逐步調整到相應期限LPR之上。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進体现,從都会結構上看,二線都会的房貸利率增加相對會大一點,而三四線都会則沒有太明顯的負擔增加,甚至有減負的現象。

而對于後續房貸利率的走向,業內觀點不一。

东兴證券研报分析,估计全国房貸利率将连续上行趋势。一方面是由于房貸额度在上半年投放较多,下半年额度不足。分地区来看,差异都会房貸利率将受房貸供求和“一城一策”调控所决定。另一方面,行业基本面不支持大面积的宽松政策出台。

易居報告则认为,后续随着金融环境的进一步宽松,以及房地産市场的周期性调整,估计LPR房貸利率将有进一步下调的可能。

中原地産首席分析师张大伟认为,目前房貸利率相比上半年有所上浮,但仍然没有凌驾去年四季度,估计接下来仍以平稳为主。

“焦慮”的開發商

作为開發商的重要资金来源,房貸利率的微调如果单独出现,可能影响并不会很大,但如果叠加房地産金融调控,则产生的打击力就被放大了。

目前监管对流入房地産的资金高度警惕,“房地産调控政策就是要幸免房貸过量,引导资金进入实体經濟”,张大伟说。

“实际上新政还是想进一步利用房價上升的趋势,不希望因为降准、降息可能导致房價的暴涨。”爱建證券天津首席投资顾问祁泽金称,降准也能导致炒房集团的反弹,所以要对房貸做专门的部署和利用,但对刚性需求的影响不大。

開發商们却坐不住了。调查显示,自8月份以来,主流房企中的一部门房企就已开始降价促销“抢跑”,其中以恒大地産最为显著。

今年以來恒大一直在以各種名目、變著法子、“全員上陣”促銷賣房。8月份恒大啓動超500盤7.8折促銷,國慶期間又推出針對部门項目清尾樓棟的特價政策,折扣力度8-9折不等,部门公寓、商鋪可低至6折等動作。

这些促销直接推动了恒大销售的巨幅增长。 10月3日,中国恒大披露了9月份的营运數據,9月实现合约销售金额约831.1亿元,较上月增长约73.8%,较去年同期增长约31.9%,刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录;10月1日至7日国庆期间,恒大全国销售即凌驾510亿元,也创下了房企黄金周销售之最。

9月份在广西因降价被点名后又道歉的碧桂园,也交出了9月份的销售數據,共实现合同销售金额约515.8亿元,同比增加40.39%。

除了這兩大巨頭,近兩個月以來,市場上的優惠促銷活動逐漸增多,不僅大批知名房企加入其中,各種營銷花樣也不少。

如金地9月份在北京领先打響“金九”的第一槍,進行“30天紅盤行動”,推出“百套特價房,萬套品質房”,其中最高優惠將達到450萬;重慶龍湖則推出秋季易房節,老業主可享受“二手房置換”專屬優惠。

在主流的一二線都会,大多數房企的項目都有折扣優惠。如天津武清區新城·梧桐公館項目已進入清盤階段,爲了促進項目回款,除了直接優惠8萬元外,還推出3天內交齊優惠6萬等活動,最高優惠可超過30萬元。

川财證券指出,在房貸利率趋于平稳的情况下,估计今年四季度房地産销售市场大概率不会出现过热现象。

祁澤金也預計,四季度的銷售趨勢會是小幅上漲,但價格還是會利用在一定範圍之內。

(編輯:文靜)
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